Rückblick: Runder Tisch am 14.11.2012

Am 14.11.2012 tagte der 5. Runde Tisch, an dem Vertreter der Fraktionen des Bezirkes Hamburg-Mitte, der Mieterverein zu Hamburg, die vhw, das Architekturbüro Dittert & Reumschüssel sowie die Mieterinitiative „Rettet Elisa!“ mit ihrem Berater Joachim Reinig teilnahmen.

Es wurde über die Varianten 1 bis 3 aus dem Gutachten von Dittert & Reumschüssel gesprochen sowie über eine 4. Variante, Abriss und Neubau, welche die vhw zwar vorangekündigt, aber doch überraschend eingebracht hatte.
Zusammengefasst stellt es sich wie folgt dar:

  • Sanierungs-Variante 1: Wird von beiden Parteien (vhw und Mieterinitiative) wegen mangelnder Förderfähigkeit abgelehnt.
  • Sanierungs-Variante 2: Diese Variante wird von uns als Mieterinitiative favorisiert, da sie mit dem „Programm B“ der Wohnungsbaukreditanstalt (WK) gefördert werden kann. Eine Härtefallregelung für Geringverdiener und Bezieher niedriger Renten halten wir unbedingt für notwendig.
  • Variante 3 Sanierung Süd-Block / Teilabriss der Flügelbauten: Wird von beiden Parteien als „unglücklicher Kompromiss“ abgelehnt.
  • „Variante 4“ Abriss und Neubau: Wird von der vhw-Verwaltung favorisiert.

 

Sanierungs-Variante 2 mit Programm B der WK und Härtefallregelung:

Wir als Initiative „Rettet Elisa!“ favorisieren diese Variante, da der tatsächliche Mietanstieg in dieser Variante mit „nur“ ca. 50% am geringsten ist, die kleinen – und damit günstigen – Wohnungen erhalten bleiben und für alle Mieter sichergestellt werden kann, dass sie wohnen bleiben können.

Diese Variante bedeutet ein Entgegenkommen beider Seiten:

  • Zum Einem ist der Mietanstieg auf maximal 7,- Euro je Quadratmeter gekappt und darf für 10 Jahre nur begrenzt ansteigen. Die Mehrkosten trägt die vhw, bekommt dafür aber auch höhere Förderungen als bei anderen Förderprogrammen.
  • Da wir momentan relativ niedrige Mieten von 4,- bis 5,- Euro je Quadratmeter haben, ist der Anstieg für eine Modernisierung dieser Art relativ hoch. Viele Nachbarn sind bereit, diese höheren Mieten zu tragen und auch die leer stehenden Wohnungen würden zu diesem Preis vermietet werden.
  • Für Geringverdiener und Bezieher niedriger Renten benötigen wir eine Härtefallregelung, damit alle in ihren angestammten Wohnungen bleiben können.

Der Erhalt der kleinen Wohnungen ist besonders für die Sozialverträglichkeit wichtig:

Wer zur Zeit in einer 30 Quadratmeter „großen“ Wohnung lebt, würde in einem Neubau eine Wohnung mit mindestens 46 Quadratmetern bekommen. Trotz der niedrigen Kaltmiete je Quadratmeter im 1. Förderweg für den Neubau, liegt die absolute am Ende des Monates zu tragende Miete deutlich über der Miete im Fall einer Sanierung und das ohne Berücksichtigung einer Härtefallregelung.

Aus volkswirtschaftlicher Sicht ist der Erhalt eindeutig vorzuziehen, da durch einen Ersatzneubau hohe Neubau-Förderungen verbraucht werden, durch die keine zusätzlichen Wohnungen entstehen und im Gegenteil, 122 Wohnungen für mehrere Jahre dem angespannten Hamburger Wohnungsmarkt entzogen würden.

Aus ökologischer Sicht ist der Erhalt ebenfalls eindeutig vorzuziehen. Der Energieverbrauch ist nach der Sanierung um ein vielfaches niedriger und nah an den Werten eines Neubaus. Bei einem Ersatzneubau wird jedoch durch den Abriss eine sehr große Menge an „gebundener Energie“ vernichtet: Die Energie, die ursprünglich für die Erbauung aufgewendet wurde und jetzt „weggeworfen“ wird.

 

Abriss und Neubau:

Seitens der vhw wurde durch Herrn Hahn eine Präsentation gehalten, bei der bereits zu Anfang vermittelt wurde, dass er „zeitnah“ – also nicht allzu lange nach der Mieterveranstaltung am nächsten Tag – eine Entscheidung fällen wird. Es wurden Kosten und Mieten für verschiedene Varianten verglichen und als kleine Überraschung gab es eine Grafik, wie der Neubau aussehen könnte sowie einige hypothetische Grundrisse. Darüber, wie eine Erhalt-und-Modernisierungs-Variante aussehen könnte, wurde seitens der vhw nichts vorgestellt.

An dieser Stelle fühlten wir uns um ein Jahr zurückversetzt: Ein Vorstand, der uns Zahlen für verschiedene Szenarien präsentiert und andeutet, dass er sich für den Abriss entscheiden wird, dass diese Entscheidung „zeitnah“ passiert – obwohl jedem klar war, dass diese Entscheidung im Grunde schon gefallen ist und es nur noch darum geht, wann wir sie offiziell mitgeteilt bekommen und wir an dieser Entscheidung nicht beteiligt waren, sondern er als Vorstand alleine entschieden hat.

Anders war nur, dass der Vorstand dieses Mal Hahn und nicht Kopplin heißt und dass der Neubau durch die Förderung besser aussieht, als bei einer freifinanzierten Kalkulation.

Die Überraschung war Herrn Hahn deutlich anzumerken, dass wir angesichts der je Quadratmeter gut klingenden, geförderten Neubaumieten nicht in Begeisterung ausbrechen, sondern uns stattdessen wieder „nicht mitgenommen“ und „vor den Kopf gestoßen“ fühlen.

Dafür gibt es einige sehr einfache Gründe:

  • Wir haben uns – auch mit Mühe – dazu durchgerungen, uns zu einer der Sanierungs- Varianten, unter den oben genannten Voraussetzungen, auszusprechen. Diese unsere Entscheidung wird aber von vornherein übergangen, wenn Herr Hahn mit einer Präsentation zum Runden Tisch kommt, aus der hervorgeht, dass er sich im Grunde schon entschieden hat.
  • Erneut scheint es der vhw nicht zu reichen, sich für den Abriss zu entscheiden, sondern das auch möglichst kurzfristig zu tun. Zuerst sollte die Entscheidung „zeitnah“ nach der Mieterinformationsveranstaltung am Donnerstag erfolgen. Nachdem das zumindest verworfen wurde, bestand der Vorstand aber darauf, dass spätestens bis zum 31.12. eine Entscheidung fallen soll. Wieder kommt ein nicht konstruktiver Zeitdruck in das Verfahren.
    So sieht „die Mieter mitnehmen“ definitiv nicht aus.

Über folgende Punkte konnte Einigkeit erzielt werden:

  • Der Initiative ist es – mit Unterstützung von Herrn Reinig – gelungen, einen Träger für die Zwischenvermietung zu finden. Da dies seit langem die Bedingung der vhw-Verwaltung für die Zwischenvermietung war, konnte eine Einigung erzielt werden, auf diesem Weg die leer stehenden Wohnungen zwischen zu vermieten!
  • Wir kamen überein, die Sanierungs-Variante 1 und die Sanierungs-/Teilabrissvariante 3 nicht weiter zu verfolgen und uns statt dessen auf die beiden oben genannten Szenarien zu konzentrieren.
  • Es wurde vereinbart, einen weiteren 6. Runden Tisch zu veranstalten, um doch noch eine Annäherung zwischen der vhw-Verwaltung und Mieterinitiative zu ermöglichen.
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9 Antworten auf Rückblick: Runder Tisch am 14.11.2012

  1. Peter Meyer sagt:

    Lieber Hauspate,

    ich verfolge seit einiger Zeit als ehemaliger Genosse das Geschehen um das Elisabethgehölz.

    Ihrer Meinung nach ist ja alles eindeutig. Volkswirtschaftlich und ökologisch. Wie stehts um die Betriebswirtschaft? Die wäre mir als verantwortungsbewußter Miteigentümer mindestens genauso wichtig, weil meine Genossenschaft ansonsten irgendwann in die Insolvenz geht. Dazu sagen Sie überhaupt nichts. Warum nicht? Haben Sie sich das auch mal näher angeschaut?

    Und überhaupt: Vielfach niedriger wird der Verbrauch wahrscheinlich schon allein deshalb, weil in den Gebäuden bisher in erheblichem Masse kostbare Energie verschwendet wird. Wie nah soll denn der Energieverbrauch nach der Modernisierung denn wirklich an den Werten eines Neubaus sein?? Sie wollen doch die alte Fassade erhalten. Geht das technisch?

    Nur am Rande: Aus volkswirtschaftlicher Sicht wäre auch der Erhalt der jetzigen Situation vorteilhaft. Warum? Weil der unnötig hohe Energieverbrauch das Bruttoinlandsprodukt (BIP) steigert. Traurig, aber wahr.
    Die Förderung ist im Gegensatz zu Ihrer Meinung dennoch von Vorteil, weil sie private Investitionen auslöst. … und die zählen für das BIP.
    Genauso zu sehen ist der Besuch beim Arzt, wenn man jetzt etwas verschnupft ist.

    Dann schreiben Sie, dass viele Bewohner bereit sind, die höheren Mieten nach der Sanierung zu zahlen. Warum nicht alle? Was ist mit dem Rest?
    Die Härtefallregelung, die Sie fordern, kann doch hoffentlich höchstens für ein oder zwei Leute gelten. Falls nicht, würde sich mir die Frage stellen, warum der Neubau mit den deutlich günstigeren Mieten dann so verteufelt wird. Geht es nicht darum, für die Mitglieder die langfristig beste Lösung zu finden?

    Ich hoffe, dass sich jeder der Bewohner eigenständig eine Meinung zu diesem nervenaufreibendem Thema bildet.

    Genossenschaftlichen Gruß

    • Philipp Jung sagt:

      Hallo Herr Meyer,

      ich stimme Ihnen dabei zu, dass die betriebswirtschaftliche Seite – natürlich neben der menschlichen – sehr wichtig bei der Suche nach einer Lösung ist.

      Bisher hat der Vorstand noch nicht gesagt, wie groß eine zu überbrückende Lücke bei der Finanzierung für die Sanierung wäre. Zugegeben: Wir sind aufgrund des wieder in das Verfahren gekommenen Zeitdrucks auch noch nicht dazu gekommen, gezielt danach zu fragen.
      Ich bin schon daran interessiert, ob und wie es möglich wäre, die Sanierung verträglich für die Mieter und mit Rücksicht auf die wirtschaftliche Situation der vhw zu gestalten.

      Noch einige Zahlen: Der Endenergiebedarf sänke bei einer Sanierung nach Variante 2 von derzeit 199 kWh/m² (Näherungswert aufgrund der unterschiedlichen Heizungsarten) auf ca. 61 kWh/m². Da die Süd-Fassade nicht gedämmt werden soll, wird natürlich nicht das ganze Potential einer Modernisierung genutzt. Dieser Kompromiss aus ökologischen Interessen und dem Erhalt des Stadtbildes ist nach wie vor eine der Besonderheiten im Fall “Elisa”.

      Mit volkswirtschaftlichen Kennzahlen kennen Sie sich anscheinend besser aus als ich. Aber wie das “Schnupfen-Beispiel” aufzeigt, spiegeln diese Kennzahlen nicht immer den wahren Nutzen für die Menschen wieder. Alternative Ansätze wie der “Nationale Wohlfahrtsindexes” berücksichtigen eben auch die nicht rein wirtschaftlich messbaren, aber genauso realen, Faktoren.

      Zur Härtefallregelung bei der Sanierung: Nicht alle können sich die höheren Mieten leisten, weil sie es aufgrund eines niedrigen Einkommens oder einer geringen Rente schlicht nicht bezahlen können. Diese Menschen sind sowohl auf geringe Quadratmetermieten als auch auf kleine Wohnungen angewiesen, um ihre Wohnkosten bezahlen zu können.

      Ich bin gespannt, da Herr Hahn auf der Mieter-Informationsveranstaltung am 15.11. gesagt hat, sollte bei der jetzt geplanten Mieterbefragung ein mehrheitliches Votum der verbliebenen 59 Mieter für den Erhalt herauskommen, werde er sich danach richten.

      Mit genossenschaftlichem Gruß,

      Philipp Jung

  2. Peter Meyer sagt:

    Hallo Herr Jung,

    da haben Sie ja für die Antwort eine richtige Nachtschicht eingelegt. Vielen Dank für die Veröffentlichung und den schnellen Kommentar.

    Sie haben Recht, die menschliche Seite sollte man in derartigen, schwierigen Situationen nicht vergessen. Aber das Schöne ist, man anschließend weiß, wer welche soziale Verantwortung auch zu tragen bereit ist.

    Der alternative Nationalen Wohlfahrtsindex ist wirklich sehr interessant. Danach war Schleswig-Holstein in den Jahren 1999 bis 2008 DIE boomende Region in Deutschland (+9,4%), während der Wert für die Republik um 3,2 % sank. Da weiß man, was man im Norden hat.

    Was mir aber in ihrem Fall total fehlt, ist eine Aussage, wie teuer die Sanierung und der Neubau sind und welche Zuschüsse es gibt. Bis jetzt finde ich immer nur vage Aussagen. Ich hoffe aber nicht, dass die Kosten jenseits von Gut und Böse sind. Und wie soll ein Besucher ihrer Homepage nachvollziehen, ob nun eine Miete von 7€ oder 5,90 € richtig oder angemessen ist?

    Verstehe ich Ihre Härtefallregelung so, dass sie über die öffentliche Förderung lediglich für die jetzigen Nutzer kleiner Wohnungen (was ist klein?) hinaus einen zusätzlichen Nachlass durch die Genossenschaft für notwendig ansehen? Oder gibt es auch Bewohner in größeren Wohnungen, die auf zusätzliche Unterstützung angewiesen wären?

    Wie geht es jetzt weiter? Sind Sie noch im Gespräch mit der Genossenschaft?

    genossenschaftlichen Gruß

    • Philipp Jung sagt:

      Hallo Herr Meyer,

      aus Sicht der vhw ist die gesamte Untersuchung der Alternativen bereits abgeschlossen, weswegen sie wieder beginnen will, die Mieter zum Umzug zu bewegen.

      Aus unserer Sicht sind wir noch mitten im Prozess und es gibt sowohl zur Sanierung als auch zum Neubau ungeklärte Fragen, wie sich auch auf der Mieterveranstaltung am 15.11. gezeigt hat. Deswegen greift es zu kurz, die Netto-Kaltmieten einfach gegenüberzustellen und daraus den Schluss zu ziehen, was für die Mieter “besser” wäre.

      Wir sind noch im Gespräch mit der Genossenschaft. Derzeit verfolgt der Vorstand sehr stark den Ersatzneubau. Wir hoffen, dass es möglich sein wird auch darüber zu sprechen, wie sich die Sanierung finanzieren ließe. Die Wohnanlage “Elisa” hat inzwischen eine große Bekanntheit in der Öffentlichkeit. Dadurch ergeben sich zumindest Möglichkeiten, die vor einem Jahr nicht offen standen.

      Abschließend zur Härtefallregelung: Sinn der Regelung ist, dass alle Nachbarn in ihren angestammten Wohnungen bleiben können. Wie sich das verteilt, auch bezogen auf die Wohnungsgrößen und Personen je Haushalt, kann ich zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht sagen.

      Mit genossenschaftlichem Gruß,

      Philipp Jung

  3. Thomas Cirsovius sagt:

    Das Problem ist doch, dass sog. Ersatzneubauten von der Stadt Hamburg mit über 1000,- € pro qm durch einen Mix aus Fördermitteln und Krediten bezuschusst werden, die Kombination aus Sanierung und Modernisierung jedoch nur mit ca. 145,- € pro qm. Wir sollten uns deshalb alle gemeinsam an Frau Senatorin Blankau wenden und ein umgekehrtes Förderverhältnis erbitten: Damit wäre nicht nur den ELISA-Mietern gedient, sondern auch der VHW insgesamt in betriebswirtschaftlicher Hinsicht. Denn die VHW hat viele Sanierungsmaßnahmen zu finanzieren, während Ersatzneubauten (nach Auskunft von Herrn Hahn) die Ausnahme bleiben sollen.

    Thomas Cirsovius, Mietervertreter, Curtiusweg 7, 20535 Hamburg, Tel. 219 84 370

  4. Peter Meyer sagt:

    Guten Abend Herr Cirsovius, guten Abend Herr Jung,

    vielen Dank für die Kommentare.
    Meine Frage nach der Höhe der aufzubringenden Kosten, um die “alte Dame” für die kommenden Jahre tauglich zu machen, haben Sie leider nicht verraten. Gibt es da evt. etwas zu verheimlichen?

    Herr Jung: Sinn und Zweck einer Härtefallregelung würde ich auch so sehen. Aber wie kann es sein, dass Ihnen die wahren hilfsbedürftigen Mitbewohner immer noch nicht bekannt sind? Sie bieten der vhw einen neuen Mietpreis im Falle einer Sanierung an und wissen überhaupt nicht, ob alle Nachbarn in der Lage sind, diesen auch zu tragen? Sehr interessant! Gut, dass ich nicht in der Situation bin, dass Sie mich vertreten.

    Herr Cirsovius: wenn Ihre Aussage bezüglich der aktuellen Fördersituation wirklich so zutrifft – was ich jetzt einfach mal glaube – erklärt das meiner Meinung nach schon, warum die vhw im Hier und Jetzt den Neubau bevorzugt. Oder was täten Sie als Privatperson? Sagen Sie jetzt bitte nicht, Sie würden altruistisch auf die Fördermittel verzichten.

    genossenschaftlichen Gruß
    Peter Meyer

    • Philipp Jung sagt:

      Sehr geehrter Herr Meyer,

      bezüglich der Kosten möchte ich Sie auf die Webseite der vhw verweisen: http://www.vhw-hamburg.de

      Da sie gezielt nachfragen und sich als gut informierter Genosse mit dem Thema intensiv beschäftigen, wäre ich nicht überrascht, wenn sie von den Kosten schon über die Presse oder anderweitig erfahren hätten. Die Kosten sind übrigens auch in einigen der verlinkten Presseartikel genannt.

      Die Kosten sind überdurchschnittlich hoch, und nur weil das der in Zahlen gefasste Instandhaltungsstau – verursacht durch die vhw – ist, ist mir auch bewusst, dass dieser Missstand sich nicht mit Worten wegdiskutieren lässt, sondern hier gemeinsam nach einer Lösung gesucht werden sollte.

      Ausgehend von unser ursprünglichen Forderung, der reinen Instandhaltung und dem Einbau einer zentralen Heizung, haben wir einen ersten Schritt gemacht und uns zu der Variante 2 mit dem Förderprogramm B und einer Härtefallregelung bekannt. Die Forderung nach einer Härtefallregelung ist genau für die Nachbarn, für die eine Erhöhung auf 7,- Euro nicht tragbar ist. Solche Regelungen sind gerade bei Genossenschaften durchaus üblich.

      Mit genossenschaftlichem Gruß,

      Philipp Jung

  5. Peter Meyer sagt:

    Hallo Herr Jung,

    da Sie mir die genauen Kosten doch nicht nennen wollten, habe ich dann letztendlich auf der Homepage der vhw gesucht. Und bin tatsächlich fündig geworden. Wahrscheinlich meinen Sie den Bericht unter dem folgenden Link: http://www.vhw-hamburg.de/vhw/pages/content/reg3/nav3_15/news102.php.

    Bei den Zahlen, die ich dort gefunden habe – und unterstellt, dass sie nicht übertrieben sind – kann man wirklich ins Grübeln kommen. Und egal, wer es zu verantworten hat, dass die Maßnahme so teuer wird: das ist erst einmal ein Batzen Geld. 11.700.000 Euro für 122 Wohnungen, nur um eine Heizung einzubauen und die Gebäude Instand zu setzen. Wow! Noch abenteuerlicher wird das Ganze, wenn man die lächerlichen Kosten je Quadratmeter (1.895 Euro) durch 7 Euro teilt. Haben Sie eine Idee, wann das Geld abgewohnt ist? Nach 22,5 Jahren. Und wehe, in der Zwischenzeit muß etwas repariert werden, dafür ist dann noch kein Geld gespart. Aber spätestens nach 20 Jahren brauchen Sie eine neue Heizung. Was dann? Ich glaube nicht, dass sich die Genossen der vhw auf Dauer diesen Luxus leisten können.

    Sehr bedauerlich ist es übrigens, dass Sie immer noch keine konkrete Aussage treffen können oder wollen, wieviele Mitbewohner wirklich auf eine Härtefallregelung angewiesen sind.
    Ich kann mir vorstellen, dass Regelungen zum Ausgleich sozialer Härten für einzelne Mitglieder bei Genossenschaften durchaus üblich sind. Aber Sanierungen mit Kosten von fast 1.900 € je Quadratmeter halte ich im Gegensatz dazu für ausgeschlossen.

    Am 25.11. schrieben Sie, dass Sie auf der Suche nach anderen Finanzierungsmöglcihkeiten seien. Waren sie schon erfolgreich? Vielleicht wäre das ja eine Lösung des Problems.

    Im Sinne des genossenschaftlichen Miteinanders hoffe ich, dass sie weiterhin mit ihrer Genossenschaft sprechen und dass es für alle Beteiligten in diesem schwierigen Verfahren eine tragfähige Lösung geben wird.

    genossenschaftlichen Gruß
    Peter Meyer

    • Philipp Jung sagt:

      Sehr geehrter Herr Meyer,

      das Gutachten wurde mit der Vorgabe erstellt, eine mindestens 25 jährige Standzeit zu garantieren. Es wurde mit einer enormen Sorgfalt ermittelt, was alles repariert werden kann und muss. Zusätzlich sind hohe Sicherheiten eingeplant. Es wurde also ein sehr hoher Anspruch an das Gutachten gestellt, was sich auch in den Kosten niederschlägt.
      Soweit ich das im Vergleich zu anderen Wohnanlagen einschätzen kann, geht die vhw anderswo “optimistischer” vor und orientiert sich eher daran, was baulich in nächster Zeit, bzw. zum Erhalten einer Förderung, notwendig ist.

      Wenn Sie daran Interesse haben, können wir uns auch gerne persönlich weiter unterhalten. Ich habe Ihnen eine Mail geschickt, so dass Sie meine Mail-Adresse haben sollten. Alternativ gibt es auch das Kontaktformular auf unserer Seite: http://www.rettet-elisa.de/?page_id=41

      Ich denke, die meisten Sachargumente wurden angesprochen. Wie es weitergeht, wird sich in der nächsten Zeit zeigen.

      Mit genossenschaftlichem Gruß,

      Philipp Jung

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